不動産不況はやってくる・・・③

あらかじめのコンテンツ
１）不動産不況はやってくる。9月説も濃厚。
２）新築マンションは売れ残り。特に郊外はやばい。
３）倒産が進行。いずれ「体力」のないところから淘汰。
４）貸し渋り。銀行からの新規融資ストップ。不動産業界向け融資枠の狭小化。
５）非正規雇用の増大が車・マンションの購入需要を減退させている。
６）アメリカの金融（サブプライムローン問題）の余波。貸し剥がし。
７）管理費の削減。管理会社の労働者はふんだりけったり。
第３回　倒産が進行。いずれ「体力」のないところから淘汰。
アーバンコーポが倒産。予想通り（ただし、1ヶ月早く！）、マンションデペロッパー倒産のニュースがまたやってきた。今回は「黒いうわさ」のせいもあるというが、マンションデベロッパーはどこが倒産してもおかしくない。
マンションデベロッパーの、購入した土地にマンションなどを建ててファンドなどに売る、というビジネスモデルに危機性・危険性があるのだ。土地の購入費やファンドの買い入れ資金も大半を金融機関からの融資に依存しているので、いわば「自転車操業」で、どこかうまくいかないと簡単に資金づまりになる。特徴は、資金繰りが悪化したとたんに一気に倒産にまで行く急激性。「黒字倒産」もある。資金ショートへの手立てがない。
銀行は、バブル崩壊後に経営が悪化した企業を延命させ、不良債権問題を長引かせた反省から早い段階から不動産向け融資の審査を厳格化しているので、銀行自体の財務体質を悪化させないために、不動産会社の悪い財務体質を取り込まないような機能が働いているため、銀行に救ってもらえる環境ではない。したがって、マンション会社の倒産はまだ続く。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2008081402000112.html
不動産開発　アーバンコーポ破たん　負債２５５８億円　今年最大級
2008年8月14日 朝刊
　東証一部上場で商業施設開発やマンション分譲などを手掛ける不動産会社アーバンコーポレイション（本社・広島市）は十三日、東京地裁へ民事再生手続きを申し立て受理されたと発表した。七月末時点の負債総額は二千五百五十八億円で東京商工リサーチによると今年最大規模となる。
　首都圏を中心として商業施設やオフィスビルを開発する不動産流動化に注力していたが米国のサブプライムローン問題を契機とした市況悪化で急速に資金繰りが悪化。ぎりぎりまで模索していた他社との業務・資本提携も困難となったとして自主再建を断念した。
　東証で同日記者会見した房園博行社長は「昨年十一月ごろから市況に変調が起き、金融機関からの資金調達が難しくなった。収益構造も安定化できなかった」と述べた。今後はスポンサー確保を急ぎ、民事再生計画が認可された時点で、房園社長以下の取締役全員が辞任して責任を取る考えを示した。
　上場不動産・建設関連企業の経営破たんは今年八社目。東証は同日、同社を九月十四日付で上場廃止する、と発表した。
http://www.asahi.com/business/update/0813/OSK200808130094.html
不動産のアーバンコーポ、再生法申請　負債２５００億円
2008年8月13日17時21分
　全国で不動産開発やマンション分譲を手がけるアーバンコーポレイション（東証１部、広島市）は１３日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。負債総額は２５５８億円で今年最大規模。０８年３月期まで９期連続で過去最高益を更新していたが、不動産市況が急激に悪化、資金繰りに行き詰まった。
　東京証券取引所は同社株式を１４日から整理銘柄に割り当て、９月１４日付で上場廃止にすることを決めた。民間の信用調査会社、帝国データバンクによると、上場企業で負債総額１千億円以上の倒産は、０３年１０月に民事再生法の適用を申請した中堅ゼネコン、森本組（大証１部）以来。
　アーバンコーポは、東京や大阪など都心部で開発した土地や建物を国内外の投資ファンドに売却する不動産流動化事業を展開。だが、サブプライム問題の影響で投資ファンドにマネーが集まらなくなって物件が売れず、国内金融機関も融資に慎重になった。首都圏などの分譲マンションの販売不振も顕著となり、建築資材の高騰が追い打ちをかけた。
　アーバンコーポは東京や大阪などで開発中のプロジェクトが約１００件あるが、今後の事業の見通しについてはまったく未定という。（辻森尚仁、座小田英史）
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　アーバンコーポレイション　分譲マンションの企画・販売を目的に９０年、広島市で設立。０２年３月に東京証券取引所１部に上場した。「アーバンテラス神宮前」（東京都渋谷区）、「ラ・ポルト心斎橋」（大阪市中央区）などの商業施設のほか、「アーバンビュー」などの名称でマンション開発を進めてきた。０８年３月期の連結売上高は前期比３５％増の２４３６億円、連結当期利益は３１１億円。
http://www.chugoku-np.co.jp/News/Sp200808140106.html
崩れ去った成長モデル　アーバンコーポ再生法申請
’08/8/14
九期連続の増収増益を続けたアーバンコーポレイションが民事再生法の適用を申請したのは、利益の裏側に隠れていた有利子負債の膨張があったためだ。
　アーバンを急成長させたのは、老朽ビルなどを買い取り再開発した後に転売する不動産流動化事業。不動産の購入資金は金融機関などからの資金調達に頼っていたため、事業拡大とともに有利子負債が急増し、三月末時点で四千七十九億円に達していた。事業が順調な時は高い利益率を確保できたが、市況の冷え込みで一度、資金調達が困難になると、膨張した有利子負債が重荷となり、成長モデルは崩れ去った。
　中国地方ではマンション建設・管理のキョーエイ産業（広島市安佐南区）も民事再生法の適用を申請するなど、建設・不動産関連企業の大型破たんが相次ぐ。今回、広島市の広島大本部跡地の開発事業など各地のまちづくりに積極関与してきたアーバンが破たんしたことで、取引先や顧客、地域経済への悪影響を最小限に食い止めるよう、行政や金融機関などの対応策も問われる。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/hiroshima/news/20080813-OYT8T00765.htm
アーバンコーポレイション破たん　自治体・財界に衝撃　広島市も対応追われる
　不動産開発会社「アーバンコーポレイション」（広島市中区）が資金繰りの悪化から東京地裁に民事再生法の適用を申請した１３日、不動産事業などを通じて地域の再開発を先導してきた企業の経営破たんに、広島の自治体や財界にも衝撃が走った。
　広島大本部跡地（広島市中区）を利用した「ひろしまの『知の拠点』再生プロジェクト」の中心事業者として同社を選定した広島市なども対応に追われた。
　この日午後５時４０分ごろ、同社から電話で連絡を受けた同市広島大学本部・現球場跡地担当の竹内重喜課長は「こういう事態になって非常に残念。事業への影響も大きい」とし、今後の対応は「広島大と（土地を所有する）独立行政法人国立大学財務・経営センターと協議したい」と話した。
　同社は２００７年４月に選定されたが、今年３月と７月に土地取得の期限の延期を申し出ていた。
　広島商工会議所の大田哲哉会頭は「突然のことで大変驚いている。都市プロジェクトをけんいんしてきた企業だけに残念。広島経済に及ぼす影響が懸念される」とのコメントを寄せた。
　同市中区の複合型超高層マンション「アーバンビューグランドタワー」（４３階）５階の同社本社には株主や報道陣からの電話が相次ぎ、社員が対応に追われた。ある社員は「詳しいことは知らされておらず説明できない」と困惑していた。
　＜融資相談窓口を開設＞
　アーバンコーポレイションが民事再生法の適用を申請したことを受け、中国経済産業局は、同社と取引のある中小企業の連鎖倒産を防ぐため、１４日から、中国５県の企業を対象にした融資などの相談窓口を中小企業課（０８２・２２４・５６６１）に開設する。平日午前９時３０分～午後７時、土曜午前１０時～午後３時。
（2008年8月14日 読売新聞）
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-33243620080813
アーバンコーポ破たんは今年最大規模、債権者となる金融機関は100社弱
2008年 08月 14日 07:24 JST
［東京　１３日　ロイター］　アーバンコーポレイション(8868.T: 株価, ニュース, レポート)は１３日、東京地裁に民事再生法の手続き開始を申請したと発表した。発表によると、７月末時点の負債総額は２５５８億円で、債権者となる金融機関は地銀などを中心に１００社弱になる。東京商工リサーチによると、今年最大の企業倒産となった。
　会見した房園博行社長は今回の申請のタイミングについて、８月末までに約１００億円程度の支払いがあったが、資金繰りのメドが立たなくなったことに加え、１４日発表する予定だった０８年４―６月期決算に対して、監査法人が「意見不表明」の態度を示す方針が伝えられたと説明した。監査法人から「向こう１年間の資金繰りのメドが立ちにくい」との指摘があったという。
　房園社長によると、昨年１１月以降、日本の不動産投資市場に変調の兆しが現れ、今年に入って市場が一段と低迷。「３月以降、金融機関からの新規融資や短期借入金の借り換えが困難になるなど資金繰りが急速に悪化した」と語った。開発済み不動産の売却も困難になり、外資系ファンドなどによる増資引き受けや提携などを模索したものの、合意に至らなかったとした。
　主力取引銀行は広島銀行(8379.T: 株価, ニュース, レポート)だが、シンジケート・ローンなどでの調達も多く、債権者となる金融機関は地方銀行など１００社弱になる見込み。広島銀行は同日、同社向け債権約１２８億円のうち、引き当てや担保などで保全されていない約４４億円を０８年７─９月期に損失処理すると発表。０８年９月中間連結決算の業績予想を下方修正し、当期利益を従来の１０９億円から５０億円に引き下げた。
　また、フランスの金融大手ＢＮＰパリバ(BNPP.PA: 株価, 企業情報, レポート)を引き受け先として７月に実施した総額３００億円の転換社債型新株予約権付社債（ＣＢ）発行に関連して、同社とスワップ契約を結んでいたことを初めて公表。同契約では、３００億円の調達資金を一度パリバに支払い、その後、パリバが転換後の株式を売却して得た資金の一部を株価に応じてアーバンに支払うスキームになっていた。しかし、株価が同社の想定以上に下落したため、パリバから支払われた金額は９０億円にとどまったという。民再法の申請でスワップ契約は終了し、５８億円の営業外損失が発生した。房園社長はこの取引について「流動性を確保するために必要だった」と説明した。
　また房園社長は、金融関係者の間で指摘されている同社と反社会的勢力との関わりについて「調査会社に取引の調査を依頼したが、反社会的勢力とされる相手との取引はなかった」と述べ、会社としても個人としても関与はなかったとの認識を示した。
　同日発表した０８年４―６月期連結決算は、採算割れで不動産物件の売却を前倒しで進めたほか、減損処理などで当期利益は４５４億円の赤字になった。
　債権者集会は１８日に東京で開催する。今後、再建を支援するスポンサー選定作業に入る。同社は１９９０年、分譲マンションの企画販売を目的に創業。不動産流動化事業、マンション事業、アセットマネジメント事業など業容を拡大した。
　不動産市況の低迷に伴い、新興デベロッパーの経営環境は急速に悪化している。中堅デバロッパーの一角を占めたゼファー(8882.T: 株価, ニュース, レポート)も７月、民事再生法を申請。負債総額は約９５０億円だった。帝国データバンクによると、０８年上半期の不動産業の倒産件数は前年同期比７．５％増えた。建設業の倒産件数は同１６．２％増となった。
　東京証券取引所は、アーバンコーポを９月１４日付で上場廃止にすると発表した。８月１４日から９月１３日までは整理銘柄に指定される。
http://www.j-cast.com/2008/08/13025122.html
URBAN今年最大の倒産　不動産流動化ビジネスの今後に懸念
2008/8/13
分譲マンションや、低収益の不動産物件に付加価値をつけて転売する不動産流動化ビジネスを展開していた不動産大手のアーバンコーポレイションは2008年8月13日、東京地方裁判所に民事再生法手続きの開始を申請したと発表した。負債総額は2558億3200万円で、今年最大の倒産となった。アーバンは東京証券取引所第1部に上場しているが、東証はアーバン株を9月14日付で上場廃止にする。
マーケットも、銀行からも資金調達が困難に
建設・不動産業者の連鎖倒産が止まらない。アーバンは1990年に設立。分譲マンションの「アーバンビュー」シリーズを展開して急成長。2000年12月に東証2部に上場、02年3月に東証1部上場を果たした。最近では、オフィスや店舗などの低収益物件を取得してリニューアルしたり、テナントの入れ替えによって物件に付加価値をつけて転売する不動産流動化ビジネスに力を入れて、商売を拡大していた。
その一方で、反社会的勢力との「関係」がうわさされるなど、悪いイメージがつきまとっていた。
売上げが拡大することで、不動産の開発資金のための借入金が膨らみ、08年3月期の連結有利子負債は4000億円を超えていた。7月にはBNPパリバ証券が300億円の転換社債を引き受けてひと息ついたかに思われたが、結果的にはサブプライム問題以降の不動産市況の冷え込みなどで物件の動きが止まったこと、また社債の格付けの引き下げや株価の下落によってマーケットからの資金調達がむずかしくなったこと、さらには主力銀行の広島銀行など金融機関からの資金調達も不調に終わったことで、倒産した。
「いい物件もあるんですが…」
アーバンを知る金融関係者は、次のように話す。
「都心の一等地など、保有している物件はいいものがあるんですが…　市況が悪化してきて、やはり最後は黒いうわさが効いて買い手がつかなかった」
反社会的勢力との関係などに敏感な不動産業界にあって、アーバンの「黒い関係」のうわさはかなり広がっていた。その金融関係者は、「売主に悪い話があると、物件に買い手がつかないのはよくあること」という。